Valori immobiliari a Salerno I semestre 2015, prezzi stabili (Tecnocasa).

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TECNOCASAIl primo semestre 2015 vede sostanziale stabilità nelle quotazioni immobiliari di Salerno, che cedono lo 0,2% rispetto al semestre precedente.
Le zone centrali di Salerno hanno mantenuto invariate le proprie quotazioni, mentre quelle immediatamente a ridosso hanno subito una contrazione. Tuttavia, grazie ai prezzi in discesa e ai convenienti tassi sui mutui, è in aumento il numero di compravendite: questo sta determinando un ritorno degli acquirenti provenienti dall’hinterland ma sta anche consentendo a chi era in affitto di potersi avvicinare all’acquisto.

A ricercare la prima casa ci sono famiglie e giovani coppie, il taglio più richiesto è il quadrilocale con doppi servizi e vista mare, su cui impiegare 350-410 mila €; da segnalare la preferenza per immobili da ristrutturare, in modo da sfruttare le detrazioni fiscali previste per questi interventi. C’è anche una discreta domanda proveniente da napoletani e avellinesi che ricercano un punto d’appoggio per trascorrere i weekend e che si orientano su bilocali il più possibile vicino al lungomare.

Questo tipo di soluzioni, tuttavia, non è facile da trovare perché nelle zone centrali gli appartamenti hanno dimensioni ampie e i pochi bilocali presenti sono ottenuti come frazionamenti, ma spesso la distribuzione degli spazi non è ottimale. Pertanto costoro si orientano nelle zone limitrofe, come via Sant’Eremita o via Rafastia: i prezzi si attestano a 3000 € al mq nella prima strada e a 2500-3000 € al mq nella seconda. Le tre strade più apprezzate sono il lungomare Trieste, corso Garibaldi e corso Vittorio Emanuele. Piacciono soprattutto i palazzi che si trovano sul lungomare, ma hanno un ottimo appeal anche gli appartamenti di corso Garibaldi che si affacciano sul mare; corso Vittorio Emanuele piace perché è un’isola pedonale ed è relativamente tranquilla. Le quotazioni di tutta quest’area sono comprese tra 4500 e 5000 € al mq per appartamenti in buono stato di manutenzione, ma si possono raggiungere punte di 5500-6000 € al mq per tipologie prestigiose e poste in prima fila sul mare. Nelle immediate vicinanze sorge l’area compresa tra piazza san Francesco, piazza XXIV Maggio e via dei Principati, quest’ultima molto apprezzata per la presenza dei numerosi negozi e perché collega il centro con il quartiere Carmine, molto popoloso. Le quotazioni oscillano tra 3500 e 4000 € al mq; i prezzi delle zone più semicentrali e quindi: via Vernieri, via Pio XI e via Camillo Sorgente sono di circa 2500 € e diminuiscono nella parte vicina all’accesso autostradale ovvero nel quartiere Carmine e nella zona di via Principessa Sichelgaita, dove i prezzi raggiungono valori minimi di 2000 € al mq per tipologie da rimodernare.

Piace sempre il quartiere del Carmine perché vicino al centro e ben servito da numerose attività commerciali, ma più economico rispetto alle zone più centrali. Le strade più apprezzate sono le vie De Martino, De Granita e Lanzalone, dove ci sono immobili degli anni ’60-’70 che si scambiano a circa 2500 € al mq. La parte Alta del Carmine è una zona molto prestigiosa, con soluzioni degli anni ’70 di almeno 100 mq che si valuta 2300 € al mq. Tipologie più economiche si possono acquistare tra via Calenda e Calata San Vito: la prima zona ospita immobili degli anni ’60 che costano 2000 € al mq, la seconda presenta quotazioni di 1800 € al mq perché è in posizione più periferica. Fratte è un piccolo centro di 600-700 famiglie che offre case in edilizia popolare degli anni ’40 ex Ina Casa e condomini degli anni ’40-’50: per le prime tipologie le cifre sono di 1100 € al mq, per le seconde il prezzo sale a 1200-1300 € al mq.

È sempre buona la domanda di appartamenti in affitto e le tempistiche medie di locazione sono molto veloci (raramente superano il mese). Le richieste provengono soprattutto da famiglie e giovani coppie che ricercano tipologie già arredate, ma non di rado si avvicinano lavoratori e studenti fuori sede. I contratti più stipulati sono quelli a canone libero (la cedolare secca è quasi sempre applicata), che prevedono canoni di 550-600 € al mese per i bilocali e 900-1300 € per tagli grandi e prestigiosi.

Mercatello fa segnare quotazioni in calo del 2,2% rispetto al semestre precedente. Unitamente a un maggior numero di mutui erogati, si registra un maggior numero di richieste e di compravendite. I tempi medi di vendita sono in diminuzione quando l’immobile è proposto al giusto prezzo di mercato,tanto da raggiungere tempistiche medie di 60-90 giorni. Una parte della domanda proviene sempre da chi negli anni passati si era trasferito nell’hinterland meridionale di Salerno e ora ritorna in città, ma nell’ultimo anno c’è stato un aumento di giovani coppie perché riescono ad ottenere il mutuo più facilmente. Il budget medio si attesta intorno a 200 mila €, l’appartamento-tipo deve avere due camere da letto e il secondo bagno ed essere situato a un piano medio-alto.

Attualmente sta avendo un buon riscontro Monticelli, zona collinare vicino a Pontecagnano Faiano interessata da diverse nuove costruzioni. Si tratta soprattutto di villette a schiera di 120 mq, con giardino sia davanti sia dietro e 60 mq di locali adibiti a box e cantina; tutte queste soluzioni sono state costruite in classe A e, a seconda della posizione, costano tra 325 e 350 mila €. Piacciono sempre le abitazioni situate sul Lungomare Colombo, che presentano quotazioni elevate perché c’è poca offerta: si tratta di condomini di 5-6 piani degli anni ’60-’70, posizionati fronte mare che si scambiano a 3100-3200 € al mq. Di via Trento si apprezzano gli appartamenti inseriti nei palazzi Parente e Coppola, dove i prezzi oscillano intorno a 2900-3000 € al mq. Sul Lungomare Leucosia, invece, sono presenti immobili più datati e a volte privi di ascensore, le cui quotazioni sono di circa 2900 € al mq. Il quartiere Mercatello è diviso in due parti dalla ferrovia: la zona bassa è sorta tra gli anni ’50 e ’60 e ospita condomini di 5-6 piani, in quella alta l’offerta abitativa è più eterogenea. Mercatello Alta risente positivamente del parco, infatti le abitazioni con vista panoramica possono toccare 2700-2800 € al mq; qui è possibile acquistare soluzioni popolari ex Iacp, alcune delle quali non ancora riscattate, a 1200-1300 € al mq. Chi volesse acquistare soluzioni indipendenti si può orientare nell’area del parco Arbostella (viale Verdi, viale Wagner), dove ci sono sia appartamenti in condominio sia villette a schiera; i prezzi medi si attestano tra 3000 e 3100 € al mq. Sempre in questa zona si sta aspettando che cominci una nuova lottizzazione che consiste nella realizzazione di 6 palazzine di 5-6 piani con relativa zona commerciale; attualmente diversi investitori si stanno informando e si prevede che questo intervento possa risultare positivo. Prosegue la costruzione dei palazzi nelle vicinanze della Marina d’Arechi e sta avendo un buon riscontro l’intervento sul Lungoirno: si tratta della riqualificazione di un’area dismessa, al cui posto sono state costruite soluzioni di tipo misto residenziale/direzionale/commerciale, valutate almeno 3600 € al mq.

Positivo il mercato delle locazioni, numerose sono le richieste provenienti da personale di Italo e Decathlon, ve ne sono alcune anche da parte di studenti della vicina Facoltà di Medicina (Napoli, Potenza, bassa Calabria), ma la componente principale è costituita da famiglie e giovani coppie. Sono molto richiesti gli appartamenti di piccole dimensioni, i monolocali si affittano a 300 € al mese e i bilocali a 500 € al mese. Per l’uso abitativo si stipulano molto i contratti 3+2 e la cedolare secca è applicata in numerosi casi.

Diminuiscono del 4,8% le quotazioni immobiliari di Pastena nella prima parte del 2015. Si effettuano più compravendite e il mercato sembra essersi risvegliato: c’è più interesse, la fiducia è in aumento, i tassi dei mutui sono più convenienti e le banche sono più propense ad erogare. Gran parte della domanda riguarda la soluzione migliorativa, ricercata non solo da chi abita in provincia e vuole tornare in città ma anche da famiglie che si trasferiscono dal napoletano per la qualità della vita e la tranquillità di Salerno. Il budget medio di chi cerca casa oscilla tra 180 e 210 mila €, con cui si orienta su trilocali o quadrilocali già in buone condizioni e dotati possibilmente della vista mare. Si è risvegliata la domanda di box auto, infatti il mercato sta diventando più dinamico: sono richieste soprattutto le soluzioni nella zona centrale di Pastena, i valori medi oscillano tra 40 e 45 mila €.

Le abitazioni più ambite sono quelle costruite negli anni ’60-’70 e posizionate sul lungomare Cristoforo Colombo che si valutano 3200-3300 € al mq in buono stato. Via Corenzio Belisario è un’area tranquilla che piace perché vicino alla zona centrale di Pastena e dove ci sono immobili degli anni ’70 che offrono per lo più quattro e cinque locali dotati di posto auto, cantina e portineria (per una soluzione di 120 mq si spendono tra 320 e 340 mila €). In via Madonna di Fatina ci sono stabili degli anni ’60 che si valutano 2500-2600 € al mq e immobili di sei piani degli anni ’70, che ospitano 3-4-5 locali il cui valore medio oscilla tra 2800 e 2900 € al mq. Al di là della ferrovia si sviluppa un’area più popolare, con soluzioni in edilizia cooperativa degli anni ’80 che piace per la facilità di parcheggio e la tranquillità, dovuta alla lontananza della città: le abitazioni sono dotate di posto auto e/o box e si compravendono tra 2300 e 2400 € al mq.

Positivo anche l’andamento del mercato delle locazioni, la domanda è sempre alta ma i proprietari richiedono spesso fidejussioni e referenze. I tagli più ricercati sono trilocali e quadrilocali, che costano rispettivamente 580-600 € e 600-650 € al mese; si stipulano soprattutto contratti a canone libero 4+4 e la cedolare secca viene applicata in numerose situazioni.

In zona Torrione si registra un maggiore interesse per l’acquisto immobiliare, incoraggiato dai bassi tassi di interesse che rendono conveniente stipulare un mutuo. A comprare la prima casa ci sono quasi esclusivamente persone che già abitavano in quest’area e che desiderano realizzare un acquisto migliorativo; sono infatti marginali le compravendite da parte di chi abita in provincia e vuole riavvicinarsi alla città. Il taglio più richiesto è il quadrilocale, piace sempre la vista mare e si sta facendo sempre più attenzione allo stato di ristrutturazione, sia dell’appartamento sia dell’immobile.

Piace molto la zona del lungomare Tafuri – lungomare Marconi, dove l’offerta edilizia consiste in immobili di 3-4 piani ex Ina Casa, alcuni privi di ascensore ma dotati di giardino e posto auto. Le tipologie posizionate fronte mare costano fino a 4000 € al mq, in particolare quelle ubicate verso il centro della città (via De Leo, via Abamonte). Il tratto compreso tra via De Leo e via Poseidonia offre case popolari ex Ina Casa, spesso senza ascensore, le cui valutazioni sono di 1500-1800 € al mq in riferimento al piano. Case popolari e in edilizia civile si alternano in via Poseidonia, dove i prezzi oscillano tra 2400 e 3000 € al mq in base alla vista mare. L’area della stazione ferroviaria è quella meno quotata a causa del rumore, pertanto i prezzi scendono fino a 2000 € al mq. Nei pressi del mercato rionale sta sorgendo un nuovo fabbricato, le cui abitazioni sono proposte in vendita a 3500-3800 € al mq.
Numerose sono le richieste per appartamenti in affitto, i canoni sono diminuiti e, prima di affittare, i proprietari cercano solide garanzie (tra cui, in particolare, la busta paga statale). Si ricercano soprattutto bilocali, che costano 500-600 € al mese, e il contratto maggiormente sottoscritto è quello a canone libero.

Matierno e Ogliara risentono positivamente della vicinanza alla città e della recente creazione del nuovo svincolo autostradale, pertanto le quotazioni non hanno subito variazioni e la domanda immobiliare è in aumento. Attualmente si registrano più richieste di acquisto che di affitto e sembra che gli investitori siano tornati.

Costoro approfittano della vicinanza al Centro Storico di Salerno per mettere a reddito 80-100 mila € per monolocali o bilocali da affittare. In ogni caso la parte più consistente degli acquisti si concentra sul segmento della prima casa e a richiederla ci sono soprattutto giovani coppie che optano per trilocali, anche da ristrutturare, situati ai piani alti e dotati di balcone abitabile su cui impiegare 130-140 mila €. In diminuzione la domanda di appartamenti in affitto, sia perché i proprietari richiedono maggiori garanzie e referenze sia perché qualcuno sta provando direttamente ad acquistare. Anche in questo caso il taglio più richiesto è il trilocale, gli inquilini sono soprattutto famiglie con figli che cercano soluzioni in buono stato a 400-450 € al mese.

Grazie alla maggiore vicinanza alla città, Matierno è più richiesta rispetto ad Ogliara. La domanda è più concentrata nella zona “nuova”, sviluppatasi prevalentemente negli anni ’90 quando diverse cooperative hanno costruito grandi palazzi con appartamenti di 80-90 mq, tutti dotati di box auto. Una di queste soluzioni costa mediamente 1800-2000 € al mq, ma se è ben ristrutturato e con una buona esposizione il valore può salire a 2200-2300 € al mq. La parte “vecchia” di Matierno è costituita da piccole palazzine degli anni ’60-’70, ma la domanda è più limitata perché è più scomoda e stretta, infatti le quotazioni scendono a 1300-1400 € al mq. Ogliara è una zona più isolata e carente di servizi, dove normalmente acquista chi non riesce ad accedere al mercato della città. Il centro storico di questa frazione è sorto anch’esso negli anni ’60-’70 e i valori sono compresi tra 1200 e 1300 € al mq, ma le abitazioni sono quasi tutte ristrutturate; le costruzioni più recenti, invece, sono sorte negli anni 2000 e si scambiano mediamente a 1600-1700 € al mq.

PREZZI Isem15
SALERNO CITTÀ ZONA Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo
CENTRO C 3700 3000 2300 4200 3700 2800
CORSO – LUNGOMARE TRIESTE C 4800 3800 3000 5400 4500 3700
MATIERNO P 1300 1200 1000 1700 1500 1300
MERCATELLO P 2600 2150 1350 2800 2400 1750
OGLIARA P 1200 1000 900 1300 1100 1000
PASTENA P 2600 2200 1500 3000 2700 2000
TORRIONE C 2800 2500 1800 3000 2800 2200
VERNIERI – PIO XI S 3000 2400 2000 3300 3000 2500
SALERNO PROVINCIA ZONA Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo
AGROPOLI – GARIBALDI C 2000 1800 1500 2500 2200 1800
AGROPOLI – GARIBALDI P 1600 1400 1200 1800 1600 1400
AGROPOLI – PORTO – SELVA C 2700 2400 2000 3500 3000 Nd
AGROPOLI – SAN MARCO C 1900 1600 1400 2300 2000 1800
AGROPOLI – SAN MARCO P 1400 1200 900 1600 1400 1200
AMALFI – ADIACENZE PIAZZA DUOMO – CENTRO C 6500 4500 2500 7500 5500 3500
AMALFI – CAPO DEL PINO – FRONTE MARE C 7000 5000 3000 8000 6000 4000
AMALFI – CENTRO STORICO – VICOLI C 4000 3000 2500 5000 4000 3500
AMALFI – PERIFERIA P 3000 2500 2000 3500 3000 2500
AMALFI – SANT’ANTONIO – VAGLIENDOLA C 6500 4500 2500 7500 5500 3500
ANGRI C 1300 1100 700 1900 1500 1300
ANGRI P 1200 1000 500 1700 1400 1000
BARONISSI C 1800 1400 1200 2400 2000 1700
BARONISSI P 1350 1200 1000 1700 1500 1300
BATTIPAGLIA C 1300 1100 900 2000 1800 1600
BATTIPAGLIA P 1200 1000 900 1700 1600 1500
BATTIPAGLIA – BELVEDERE P 1200 1100 1000 1400 1300 1200
BATTIPAGLIA – SANTA LUCIA INFERIORE P 1000 800 700 1500 1400 1300
BELLIZZI C 1300 1200 1100 1700 1600 1500
BELLIZZI P 1100 1000 900 1400 1300 1200
CASTELLABATE – CENTRO STORICO C 2300 2100 2000 Nd Nd Nd
CASTELLABATE – FASCIA MARE C 2900 2700 2500 3200 3100 3000
CASTELLABATE – PERIFERIA P 2200 2000 1900 2400 2300 2200
CAVA DE’ TIRRENI – PRINCIPE AMEDEO C 1900 1800 1700 2400 2300 2200
CENTOLA – PALINURO C 2100 1800 1600 2500 2200 1900
CENTOLA – PALINURO P 1500 1300 1100 2000 1700 1500
FISCIANO C 1500 1400 1250 1600 1500 1300
FISCIANO P 1350 1250 1150 1450 1350 1250
FISCIANO ALTA P 1100 1000 950 1200 1100 1050
GIFFONI SEI CASALI – CAPITIGNANO C 1000 800 600 1100 1000 800
GIFFONI SEI CASALI – MALCHE P 1100 950 850 1200 1000 900
GIFFONI VALLE PIANA C 1150 900 850 1400 1200 1100
GIFFONI VALLE PIANA P 1000 800 600 1150 900 750
ISPANI – CAPITELLO C 1200 900 700 1700 1400 1200
ISPANI – CAPITELLO P 1200 1000 800 1400 1200 1100
MERCATO SAN SEVERINO C 1600 1500 1400 1700 1600 1450
MERCATO SAN SEVERINO P 1400 1300 1200 1500 1400 1300
MONTECORVINO PUGLIANO C 1000 900 800 1300 1200 1100
MONTECORVINO PUGLIANO P 1100 1000 900 1400 1300 1200
MONTECORVINO PUGLIANO – BIVIO PRATOLE P 1200 1100 1000 1600 1500 1400
MONTECORVINO ROVELLA C 1000 900 800 1300 1200 1100
MONTECORVINO ROVELLA P 1000 900 800 1200 1100 1000
NOCERA INFERIORE S 900 700 500 2100 1700 1200
NOCERA INFERIORE – ASTUTI C 950 750 550 2150 1750 1200
NOCERA INFERIORE – ASTUTI P 700 600 500 1700 1400 1100
NOCERA INFERIORE – BARBARULO C 1200 1000 700 1700 1200 800
NOCERA INFERIORE – BARBARULO P 1000 600 400 1600 1150 550
PELLEZZANO C 1200 1000 800 1600 1400 1200
PELLEZZANO – CAPEZZANO INFERIORE C 1800 1600 1400 2300 2000 1800
PELLEZZANO – CAPEZZANO SUPERIORE C 1600 1400 1200 2000 1600 1400
PELLEZZANO – CAPRIGLIA C 1400 1200 900 1600 1400 1200
PELLEZZANO – COLOGNA C 1500 1300 1100 1800 1600 1400
PELLEZZANO – COPERCHIA C 1600 1400 1200 2000 1800 1500
PONTECAGNANO FAIANO C 1500 1400 1200 1800 1700 1600
PONTECAGNANO FAIANO P 1100 1000 900 1500 1400 1300
PONTECAGNANO FAIANO – FAIANO P 1200 1100 1000 1500 1400 1300
PONTECAGNANO FAIANO – MAGAZZENO P 1200 1100 1000 1500 1300 1100
POSITANO – FORNILLO – SPIAGGIA GRANDE – REGGINELLA C 9000 6000 4000 10000 7000 5000
POSITANO – MULINI – COLOMBO – GENOINO C 9000 6000 4000 10000 7000 5000
POSITANO – PERIFERIA – MONTE PERTUSO – NOCELLE P 4500 3500 2500 5000 4000 3000
PRAIANO C 6500 5500 4000 Nd Nd Nd
PRAIANO P 4000 3500 3000 Nd Nd Nd
SAN CIPRIANO PICENTINO C 800 700 500 1000 900 800
SAN CIPRIANO PICENTINO – FILETTA – CAMPIGLIANO P 1100 950 800 1200 1100 1000
SAN GIOVANNI A PIRO – SCARIO C 1700 1500 1300 2000 1800 1600
SAN GIOVANNI A PIRO – SCARIO P 1200 900 700 1500 1200 900
SAN MANGO PIEMONTE C 1100 1000 800 1300 1200 1000
SANTA MARINA – POLICASTRO BUSSENTINO C 1500 1200 1000 1700 1400 1200
SANTA MARINA – POLICASTRO BUSSENTINO P 1100 800 600 1400 1200 1000
SAPRI C 1600 1400 1200 2200 1800 1500
SAPRI P 1400 1200 1000 1700 1500 1200
VIBONATI – VILLAMMARE C 1700 1500 1200 1900 1700 1500
VIBONATI – VILLAMMARE P 1400 1100 850 1800 1300 1000
VIETRI SUL MARE C 2800 2300 1700 Nd Nd Nd
VIETRI SUL MARE P 2000 1500 1000 Nd Nd Nd
Legenda
C=Centro
S=Semicentro
P=Periferia
Nd=Non disponibile
I valori sono espressi in € al mq
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

1 COMMENTO

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